Türkiye’nin en değerli illerinden İstanbul’un neredeyse her semti ya en değerli ilçeler statüsünde ya da değerlenecek semtler arasına giriyor. Ulaşımdan manzaraya birçok detay bölgenin değerlenmesini etkilese de pandemiyle konut seçimlerinde değişiklik yaşandı. Uzmanlar son 10 yılda değerlenecek ilçeleri ve şu anda değerli olan semtleri sıraladı.
En çok nüfusa sahip olan il İstanbul gayrimenkul değeri konusunda da birçok şehrin önünde yer alıyor. Ancak İstanbul’un da bazı semtleri var ki dünyayla boy ölçüşecek seviyede. Bazı ilçeler ise son zamanlarda popülerliğiyle değerlendi ya da değerlenecek.
Yeni gelişen bölgeler hızlı değerlenirken, pandemiyle birlikte alışkanlıkların değişmesi konut sektöründeki değer algısını da değiştirdi. Uzmanlar Hurriyet.com.tr’ye nedenleriyle birlikte değerlenen ve değerlenecek İstanbul semtlerini sıraladı.
METREKARE SATIŞ FİYATI 15 BİN 857 TL
Endeksa CEO’su Görkem Öğüt konuyla ilgili yaptığı açıklamada İstanbul’un en değerli ilçesinin sırasıyla Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy ve Adalar olduğunu belirtti. Öğüt sözlerine şöyle devam etti :
“Sarıyer’de konutların ortalama metrekare satış fiyatı 15 bin 857 TL, ortalama konut satış fiyatı 2 milyon 466 bin 750 TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 48 yıl. Beşiktaş’ta ortalama konut metrekare satış fiyatı 14 bin 844 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 881 bin 628 TL, geri dönüş süresi 44 yıl. Bakırköy’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 12 bin 85 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 540 bin 80 TL, geri dönüş süresi 38 yıl. Kadıköy’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 738 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 458 bin TL, geri dönüş süresi 38 yıl. Adalar’da ise ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 127 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 395 bin 380 TL, geri dönüş süresi 36 yıl.”
EN ÇOK DEĞER KAZANAN 5 İLÇE
Öğüt en çok değer kazanan ilçelerin yıllık değer değişimine bakıldığında Adalar, Şile, Büyükçekmece, Sarıyer ve Avcılar olduğunu ifade etti. Endeksa verilerine göre Adalar’da konutlar son 1 yılda yüzde 51,95 değer kazandı diyen Öğüt, “Adalar’dan sonra en fazla değer artışının Şile’de olduğu görülüyor. Şile’de konutların yıllık değer artışı yüzde 51,83 seviyesinde. En fazla değer artışı olan üçüncü ilçe olan Sarıyer’de ise yıllık değer artışı yüzde 36,97 seviyesinde. Bu bölgelerdeki değer artışını pandeminin etkisine bağlayabiliriz. Pandemi nedeniyle evlerde geçirilen sürenin artması ve uzaktan çalışmanın yaygınlaşması ile şehrin kalabalığından uzak, daha sakin, geniş ve yazlık şeklinde konutların yer aldığı bölgelere talebin arttığını, artan talebin konut fiyatlarını da artırdığını söyleyebiliriz” dedi.
Şehrin büyümekte olduğu, yeni konutların yapıldığı ilçelerden Büyükçekmece ve Avcılar’ın ilk 5’e girdiğini ifade eden Öğüt, “Büyükçekmece’de yıllık değer artışı yüzde 37,32, Avcılar’da ise yüzde 36,58 seviyesinde. Bu iki bölge de yeni gelişmekte olduğu için konut metrekare satış fiyatları diğer ilçelere göre daha uygun ve geri dönüş süreleri de makul seviyelerde olduğu için özellikle yatırım için cazip konumda. Bu sebeple de yabancı yatırımcı veya başka illerde yaşayıp İstanbul’da konut yatırımı yapmak isteyenlerin talep gösterdiği bölgeler” ifadesinde bulundu.
3 İLÇE ÜST SIRALARDA
Görkem Öğüt, değer artışına etki eden unsurları sıralarken, “Konut metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu bölgeler genellikle ulaşımı kolay, merkeze yakın konumda olan bölgeler olur. Önümüzdeki 10 yılda da yine Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy bu anlamda üst sıralarda olmaya devam edecektir. Değer artışının en yüksek olduğu yerler ise genellikle yeni gelişmekte olan bölgeler olarak öne çıkar. Yeni gelişmekte olan bölgelerde ulaşım imkanları ve hastane, okul gibi yaşam alanları geliştikçe değer artışı görülür. Dolayısıyla değer artışı olarak öne çıkacak bölgeler yine şehrin yeni gelişmekte olan bölgeleri olan Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Arnavutköy, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla gibi bölgeler olacaktır” dedi.
“BOĞAZ HATTI VE DENİZ MANZARASI İSTİSNALARI BOZABİLİYOR”
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da en değerli semtleri sıraladı. Yazıcı, ‘İstanbul ‘u iki ayrı yakada irdelemek gerekli’ derken, “Avrupa yakasında metrekare fiyatında ; Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy ilçeleri en pahalı ilçeler. Anadolu yakasında ise; Beykoz, Kadıköy ve Adalar en pahal ilçeler olarak görülüyor. Tabi bazı özel mülkler özellikle boğaz hattı ve deniz manzarası nedeni ile istisnaları bozabiliyor” açıklamasında bulundu.
“FİYAT ARTIŞLARI YER YER YÜZDE 100’E KADAR ÇIKABİLİYOR”
‘İstanbul’un genelinde çok ciddi bir fiyat artışı gözlemliyoruz. Bu artışlar yer yer yüzde 100’e kadar çıkabiliyor’ açıklamasında bulunan Yazıcı, “Örneğin Beykoz, Sarıyer ve Avcılar’da bunu görüyoruz. Bu ilçeleri Başakşehir, Üsküdar ve Adalar takip ediyor. Artış genel olarak ortalamada yüzde 50 civarlarında. Birçok sebebi var. Konut imalatı bir miktar devam ediyorsa da ihtiyacın daha altında. Arz ve talep dengesi bozuldu, inşaat maliyetleri çok arttı, yerine koyma maliyeti yüksek, bütün bunlar fiyatları yukarı çekti. Faiz oranları yüksek olunca konuta yatırım yapmak yerine faizden gelir almak isteyenler ortaya çıktı. Konut sahipleri alternatif maliyetleri düşünüp faiz miktarı ile konut fiyatlarını arttırmaya başladı. Bütün bunlar fiyatları yukarı çekiyor. Aslında İstanbul barınma sorununa doğru gidiyor” dedi.
“FIRSAT İLÇELER VAR”
10 yılda semtlerin değerindeki değişimden bahseden Yazıcı, “Gayrimenkul bakış açısında 10 yıl uzun olmasa da günümüz dinamiklerinin değişim hızı düşünülürse 10 yıl çok uzun bir süre. Artışın nispeten halen çok olmadığı fırsat olabilecek ilçeler var. Örneğin bunlar Anadolu yakasında; Ataşehir, Sancaktepe, Maltepe, Çekmeköy. Avrupa yakasında Zeytinburnu, Kağıthane, Küçükçekmece, Güngören, Esenler. Hepsinde fırsat olmasa da bu ilçeler özelinde veya ilçelerde projeler özelinde fırsatlar olabilir” dedi.
ARSA ARZI DEĞER ARTIŞINI GETİRİYOR
Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı İstanbul’un ilçelerindeki değer artışını değerlendirdi. Kabadayı, “İstanbul dünyanın en büyük metropollerinden biri olması sebebiyle her ilçesinde değer artışı devam ediyor. Ancak özellikle merkezi lokasyonlarda arsa arzının az olması sebebiyle değer artışı her zaman daha fazla olur. Bu bölgeler Avrupa yakasında Fatih, Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş ve Bakırköy, Anadolu yakasında ise Kadıköy ve Üsküdar olarak sayılabilir. Merkezi bölgeler dışında gelişmekte olan ilçeler de kendi içinde potansiyel barındırıyor. Ulaşım, altyapı, sosyal donatı ve yapılaşma kalitesi bazı bölgeleri öne çıkarıyor. Bu bölgeler örnek olarak Kağıthane, Göktürk, Ümraniye, Çekmeköy, Ispartakule ve Başakşehir’i sayabiliriz” dedi.
“TÜKETİCİLERİN BEKLENTİLERİ DEĞİŞTİ”
Tüketicilerin konut beklentilerindeki değişimden de bahseden Kabadayı, “Pandemi süreci tüketicilerin konuttan beklentilerini de değiştirdi. Online çalışma modelinin yaygınlaşması, balkon, teras ve bahçe gibi alanların önemi daha net anlaşıldı, parklara yeşil alanlara komşu olan konutlar daha çok tercih edilir hale geldi. Depreme dayanıklı, ulaşım akslarına kolay ulaşımın olduğu, araca ihtiyaç olmadan spor ve kültürel aktivitelerin yapılabildiği ilçeler önümüzdeki yıllarda yatırımcılarına daha fazla katma değer sağlayacaktır” açıklamasında bulundu.
